Вересня ринок нерухомості чекав з великими надіями. Мовляв, це буде переломний момент: ціни або підуть вгору (якщо банки почнуть активно видавати кредити), або - вниз (не дочекавшись вересневого пожвавлення попиту продавці почнуть виставляти квартири за нижчими цінами). І в цьому очікуванні кардинальних змін ринок нерухомості в серпні пішов в ще більш глибоку сплячку, ніж навіть у липні, який називали найбільш провальним у плані угод після січня 2010 року. Так, за даними АН SV Realty, за серпень у столиці було скоєно 707 угод купівлі / продажу квартир на вторинному ринку (у липні - 768) і 199 продано в недобудованих будинках (у липні - 211), що позначилося і на поведінці цін. За даними компанії SV Development, у серпні за реальними угодами середня ціна продажу 1-3-кімнатних квартир на вторинному ринку в Києві знизилася на 0,97%. Тобто продовжилася тенденція щомісячна сповзання цін на 1%. Прискоряться чи темпи зниження у вересні або, навпаки, нерухомість почне дорожчати? Щоб відповісти на це питання, ми звернулися не тільки до рієлторів, а й до фінансових аналітикам.
МАЙБУТНЄ РИНКУ: НА `Гойдалки`
РОСТ
`Восени реальні ціни піднімуться на 2-3%`
Олексій Холмецкій, директор ріелторської компанії `Золоті ворота`: `У вересні ринок пожвавиться. Ціна реальних угод з купівлі квартир підніметься на 2-3%. Просто тому, що квартири почнуть більше дивитися, тому продавці стануть менше скидати при торзі`.
`Повільно, але вгору`
Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру: `Повільно, але ціни будуть рости, перш за все - на житло економ-класу. Це пов`язано з ревальвацією долара. Населення знову починає купувати нерухомість як об`єкт вкладення грошей на перспективу і захист від валютної інфляції`.
СТАБІЛЬНІСТЬ
`Ринок залишиться скоріше мертвий, ніж живий`
Олександр Жолудь, економіст Міжнародного центру перспективних досліджень: `Ринок нерухомості оживе тоді, коли відновиться кредитування під іпотеку. Суттєвого пожвавлення іпотечного кредитування восени цього року я не очікую. Значить, не очікую ні зростання цін на нерухомість, ані збільшення кількості угод. Ринок буде залишатися , скоріше, мертвим, ніж живим `.
`Ціни змінюватися не будуть`
Юрій Базелинський, директор АН `Оптимум-плюс`: `Ми очікуємо у вересні-жовтні традиційного пожвавлення ринку. Але на ціни це майже не вплине, оскільки іпотека не оживає. Є лише несміливі спроби деяких банків, безрезультатні через великі відсотків і жорстких вимог до позичальників `.
`Якщо і буде зниження, то вкрай повільне`
Ігор Однопозов, президент Спілки фахівців з нерухомості Києва:
`Ціни падати восени не будуть, однозначно. Якщо і буде зниження, то вкрай повільне, ніякого обвалу не буде, для нього просто немає підстав. Але оскільки іпотека не працює, то ні про яке серйозне пожвавлення ринку і зростання цін мова йти не може` .
ПАДІННЯ
`До кінця року житло подешевшає на 10-15%`
Володимир Духненко, директор рейтингового агентства `Кредит-Рейтинг`: `Можливості українських громадян з придбання житла все зменшуються і зменшуються, ті, хто міг, вже квартири купили. Залишилися ті, хто чекає, коли ціни опустяться до реальної ціни, яку споживачі готові платити . Як результат - угод немає, але ринок не може `стояти` нескінченно. Тому реальні ціни продажу просто повинні до кінця року опуститися ще на 10-15% `.
`Ціни впадуть на 15-20% до літа 2011 р.`
Віктор Стефанишин, аналітик АТ `Ерсте Банк`: `Іпотечне кредитування - основний двигун ринку нерухомості - так і не було відновлено в достатньому обсязі. Тому, з огляду на низьку купівельну здатність і низьку активність ринку нерухомості, ми очікуємо подальше падіння цін на 15-20% до літа 2011 року `.
`До весни найдешевші квартири будуть по $ 10 тис.`
Павло Мельник, експерт компанії MPP Consulting: `Низька платоспроможність населення не дає сформуватися скільки-небудь стійкому попиту на ринку нерухомості, всі продажі капіталомістких товарів - результат старих накопичень, яким рости нізвідки. Нерухомість ж накопичується, пропозиція зростає і починає з часом` зашкалювати ` . Поки ціни знижуються поступово, але до весни 2011 року буде різке падіння цін, нижня цінова планка впаде до $ 10 тисяч `.
Зважуючи всі ФАКТОРИ
Отже, як ми бачимо, експерти в своїх прогнозах не приходять до спільного знаменника. Хтось прогнозує зростання цін, і причому найближчим часом, хтось, навпаки, різкий обвал. Відмінності пояснюються не лише складністю самого об`єкта розгляду, але й особистою позицією спеціаліста або компанії, оприлюднить прогноз. Щоб дати об`єктивну відповідь на питання `купувати / продавати квартиру зараз або почекати до кращих часів?`, Ми вирішили самостійно спрогнозувати розвиток ситуації на ринку нерухомості, проаналізувавши основні фактори, на які часто посилаються як на аргументи експерти або які мусуються на форумах, де обговорюється це питання.
ІПОТЕКА оживе не НЕЗАБАРОМ: У БАНКІВ І ТАК В надлишку проблемні іпотечні кредити
Для експерименту в другій половині серпня я вивісив оголошення на одному з `нерухомих` сайтів: `Куплю 2-кімнатну квартиру за $ 65 тис.`. І ось такий цікавий діалог відбувся з одним з ріелторів. Наткнувшись на мою відмову дивитися за цю суму панельну хрущовку, він пустив у хід `важку артилерію`:
- Ви дуже пошкодуєте, якщо не купите цю квартиру зараз.
- Чому? - Питаю я.
- Багато продавців в серпні зняли свої квартири з продажу. Чекають вересневого подорожчання.
- А з чого цього подорожчання бути? Зарплати у людей не виросли, іпотеки немає, - парирує я.
- А ось тут ви помиляєтесь. Влітку у мене було кілька угод із залученням кредитів. Ось нещодавно був угода, за якою панночка взяла кредит під 19% у гривні. А восени, говорять, ставки ще знизяться. Ось тоді народ і почне гребти квартири в кредит, і ціни відразу зростуть.
Думаю, такий діалог зараз часто відбувається між покупцями і рієлторами. Останні блефують або говорять правду? Щоб відповісти на це питання, ми звернулися до експертів. Директор департаменту з розвитку роздрібного бізнесу Universal Bank Віталій Шастун підтвердив, що на ринку іпотеки є `потепління`: `Вже сьогодні значно знизилися процентні ставки`. Зокрема, є банк, в якому плаваюча процентна ставка знизилася до 16,95%, у той час як ще 4-5 місяців тому вона була на рівні 24% річних. Надалі, на думку експерта, ставки знизяться ще на 1-2%. Однак погоди це не зробить. `Сьогодні на рахунках банків акумульовано іпотечних кредитів на суму майже $ 88 млрд. З них валютних - на суму майже $ 10 млрд, - говорить Олександр Охрименко. - І близько 70% кредитів - проблемні. Тому банки не поспішають нарощувати обсяги іпотеки`. Крім того, як бачимо з коментарю аналітика `Ерсте Банку` Василя Стефанишина, у банках вважають, що нерухомість і далі дешевшатиме, а отже, давати гроші під її покупку невигідно. Тому поки що іпотека більшості недоступна. `Угод з залученням кредитів як і раніше практично немає`, - підтверджує Ігор Однопозов.
Заставне житло: без ажіотажу
Як і раніше мусується тема викиду заставних квартир на ринок нерухомості, що може обвалити ціни. Але поки таких у продажу дуже мало. Як пояснює Олександр Охріменко, існуюча система вилучення заставних квартир складна і банкам невигідно цим займатися. І навіть можливе прийняття закону, який спрощує роботу з такими об`єктами, не обов`язково викличе масовий викид заставних квартир: банкам не вигідно продавати квартири за заниженими цінами. `Вони можуть собі дозволити почекати рік-другий, поки ціни не виростуть`, - розповів нам співробітник одного з банків.
М`який тиск приміське будівництво
`Вбита` однокімнатна `хрущовка` за $ 45 тис. здається дешевої тільки до тих пір, поки не зустрінешся з пропозицією нових квартир у готових або майже готових до заселення будинках за $ 18-35 тис. Щоправда, вдома ці розташовані не в межах Києва, а в найближчих його передмістях. Але людині, яка працює, наприклад, у таких правобережних районах, як Борщагівка, може бути швидше і зручніше добиратися туди з приміського Ірпеня, ніж з цілком столичного ДВРЗ.
Зрозуміло, що невелика за масштабами приміське будівництво не відтягне на себе стільки покупців, щоб це безпосередньо позначилося на ринкових цінах. Але психологічний тиск такі пропозиції можуть чинити серйозний. Оскільки дивно, коли маленька квартира в старезному від старості будинку коштує в 2 рази дорожче, ніж нове комфортабельне житло в екологічно чистій зоні. І чим більше продавців і покупців будуть усвідомлювати цю дивину, тим легше ціни на вторинному ринку будуть ковзати вниз.
Підштовхнути зниження цін могли б і реальні кроки щодо втілення в життя програми масового будівництва доступного житла. Нещодавно президент затвердив подібну програму, згідно з якою коштувати таке житло має 3-4 тис. грн. / кв. м. Інша справа, не виллється ця програма, як це зазвичай бувало, в одні розмови.
ПОДАТОК НА НЕРУХОМІСТЬ: ВВЕСТИ ОБІЦЯЮТЬ, АЛЕ ДУЖЕ М`ЯКИЙ
Часто одним з важливих факторів, який міг би прискорити зниження цін на ринку, називають введення податку на нерухомість. Справа в тому, що значна частина квартир купувалася раніше в спекулятивних цілях - в надії на зростання цін, і тепер вони стоять не експлуатовані, тому що навіть здати в оренду житло сьогодні дуже непросто. Але продавати це житло за нинішніми низькими цінами не поспішають, чекаючи прийдешнього його подорожчання. Якщо ж за ці квартири доведеться платити відчутний податок, то багато людей почнуть позбуватися від зайвих `метрів`, виставляючи їх на продаж.
Розмови про необхідність такого податку йдуть давно, обговорювалося вже багато його варіантів, але до його введення справа все ніяк не доходить. 3 вересня прем`єр-міністр представив допрацьовану версію Податкового кодексу, де присутня податок на нерухомість. Мається на увазі введення неоподатковуваної норми на людину в розмірі 40 кв. м, або не менше 100 кв. м у місті і 200 кв. м у сільській місцевості на сім`ю. У випадку перевищення норми податок становитиме 10 грн. за кв м на рік. Цифра, м`яко кажучи, не кусається. Так що навіть якщо цей податок запровадять, він може не надати стимулюючого впливу. Для того, хто тримає 50-метрову квартиру в надії на її майбутнє подорожчання на $ 20-30 тис., річний платіж у 500 грн. навряд чи стане вирішальним аргументом.
ПРОГНОЗ `СЬОГОДНІ`: ОБВАЛУ І ЗРОСТАННЯ ЦІН НА ЖИТЛО НЕ БУДЕ
Отже, ми бачимо, що надії продавців `метрів` на іпотеку - марні. Втім, як і покупців на викид заставних квартир. А раз ситуація залишиться без змін, то тенденція до повільного зниження цін збережеться. Щоправда, темпи зниження можуть прискорити здали нерви продавців. Не дочекавшись вересневого `потепління` іпотеки, вони можуть більш активно скидати ціни. Але обвал не відбудеться через покупців: у Києві активно розкуповуються квартири до $ 70 тис. Не вірите - перевірте: повісьте на сайт таке оголошення: `Продам` двушку `у спальному районі за $ 68 тис.`. Мені за тиждень зателефонувало 8 осіб.
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
Сергій Литвинов, менеджер, Київ: `Свою двокімнатну сталінку на Печерську ми почали продавати в кінці минулого року. Спочатку виставили її за ціною $ 160 тис. Хоча перегляди квартири були десь по два-три рази на тиждень, але ніхто реального бажання її купити не виявив. А ближче до кінця весни та перегляди раптом припинилися. Деякий час ми прочекали, потім, щоб пожвавити інтерес до нашої квартирі, вирішили опустити ціну на $ 5 тис. Але бажаючих її подивитися не з`явилося. Тоді, раз зниження все одно не допомогло, ми знову підняли до колишньої ціни. Через якийсь час нам стало ясно, що так нічого не продасться, а час нас вже всерйоз підтискав, і в кінці червня - початку липня ми знизили ціну до $ 150 тис. Почалися перегляди, приблизно по одному в тиждень. Але реальних покупців все не було. Нарешті з`явився серйозно зацікавлена людина, який після довгого торгу переконав нас скинути ціну до $ 130 тис., плюс відмовився платити комісійні ріелторам нашим. Але і з ним у нас не вийшло, тому що він не зміг взяти кредит, на який, як виявилося, розраховував. Нарешті ми виставили квартиру на продаж за $ 135 тис., і наприкінці серпня знайшовся покупець, з яким ми домовилися про ціну в $ 120 тис. `.
ОРЕНДА: ПОПЕРЕДУ невелике зростання цін
У другій половині серпня кілька пожвавився столичний ринок оренди квартир. За даними АН SV Realty, в серпні в Києві було здано в оренду 846 квартир (для порівняння, в липні - 805).
СТУДЕНТИ допомогло. Олексій Холмецкій пояснює це тим, що з`їхалися на заняття студенти приблизно з 20 серпня по 10 вересня активно шукають собі знімне житло. Потім все піде, як раніше, але зараз знайти хороший варіант стало важче. Зростає попит на двокімнатні та трикімнатні квартири - часто такі квартири знімають на кілька людей.
Неквапливо РОСТ. За словами Юрія Базелинського, це пожвавлення призвело до невеликого подорожчання оренди. Згідно зі статистикою компанії SV Development, за період з 1 серпня по 1 вересня 2010 середня вартість оренди 1-3-кімнатних квартир у Києві виросла на 2,83%. Фахівці вважають, що осіннє пожвавлення має призвести до подальшого зростання цін на оренду - до 1-2% на місяць.
НОУ-ХАУ. З 1 жовтня обов`язкова реєстрація в БТІ права на здачу житла в оренду, а також договорів на оренду строком більше 3-х років. Висловлюються побоювання, що тепер орендодавцям стане важче йти від сплати 15%-ого податку, і вони перекладуть цей тягар на орендарів, викликавши підвищення цін. Однак на сьогодні не ясний ні механізм реалізації цієї норми, ні як буде здійснюватися контроль за її дотриманням, ні яка відповідальність за її ігнорування. Експерти вважають малоймовірним, що нововведення змусить платити податок тих, хто його не платить. Що стосується можливих спроб різко підняти ставки, то, як каже Юрій Базелинський, за відсутності попиту вони успіху мати не можуть.
Заміської нерухомості: тихо ВНИЗ
Серпень нічим ринок заміської нерухомості не порадував. Земля не продається, багато ріелтори просто перестали нею займатися. `Ділянки висять мертвим вантажем в базах даних`, - говорить Олексій Холмецкій. Не дивно, що вони продовжували дешевшати. За даними консалтингової компанії SV Development, з 1 серпня по 1 вересня середня вартість сотки в Київському регіоні знизилася на 1,22%. Знижуються ціни і на будинки: за місяць вони подешевшали на 0,73%.
Невеселі перспективи. `Навряд чи варто очікувати пожвавлення, - говорить президент Земельного союзу України Андрій Кошиль. - Воно могло б бути викликане зростанням доходів населення або розвитком іпотеки, але їх не передбачається. Тому ціна буде знижуватися`. Керівник порталу `Столична нерухомість` Володимир Германов так само вважає найбільш вірогідним сценарієм подальше зниження цін приблизно на 1% на місяць.
Костянтин РЯПОЛОВ
http://www.segodnya.ua/
Ціни на житло продовжать знижуватися на 1-2% на місяць
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Ідентифікатор: 7908
