Самовільне будівництво - явище справді унікальне у світових господарських відносинах - в Україні присутня повсюдно. За деякими даними, кількість самобудів у нас перевищує число об`єктів, введених в експлуатацію офіційно. Ще одна примха населення - перепланування квартир. Більшість громадян не узаконюють реконструкції або роблять це заднім числом. Експерти пов`язують такий стан речей з бюрократичним ідіотизмом: якщо в Нью-Йорку дозвільну документацію на будівництво хмарочоса можна оформити за 10-14 днів, то у нас легалізація трансформаторної будки на дачній ділянці займає майже рік.
Ненадійна фортеця
Ще два роки тому Державна архітектурно-будівельна інспекція дійшла висновку, що в нашій країні кожен другий будинок садибного типу або дача зведені без дозволу на будівництво, а Мінрегіонбуд `прикинув`, що тільки в сільській місцевості люди самовільно побудували близько 1,5 мільйона житлових і дачних будинків.
Раніше господарям таких споруд допомагало відсутність у законодавстві чіткого порядку визнання за забудовником права власності на побудований об`єкт. Цивільний кодекс України, який вступив в силу 1 січня 2004 року, не тільки акцентує увагу на необхідності знесення самовільних будов, а й визначає підстави для їх легалізації. На руках у потенційного забудовника повинні бути документи, що підтверджують його право на земельну ділянку, проектна документація, затверджена в установленому порядку, дозвіл на будівництво і на початок робіт. Теоретично відсутність хоча б одного з них не дозволяє навіть закласти фундамент, оскільки мова йде про безпеку життя і здоров`я людей.
Згідно зі ст. 376 ЦКУ і ст. 24-29 Закону `Про планування і забудову територій`, житлова нерухомість вважається нелегальної у кількох випадках. Якщо вона зведена на земельній ділянці, цільове призначення якої не передбачало житлове будівництво; якщо забудовник не затвердив у Держбудархітектури проекти зведення будівель і споруд, якщо в ході робіт були допущені істотні порушення будівельних норм. Однак головна причина появи будинків-нелегалів в Україні - перед зведенням не було отримано дозволу на будівництво разом з переліком дозволених будівельних робіт.
`На жаль, в Україні самобуд в тій чи іншій формі є чи не більш поширеним явищем, ніж законне будівництво, - констатує голова Національної ради ріелторської палати України Олександр Бондаренко. - І справа не в якомусь патологічному бажанні українців обійти закон. Проблема полягає у вкрай тривалої, складної і заплутаної процедури погодження та видачі документів і дозволів, необхідних для будівництва, а також погану роботу органів, що займаються оформленням правовстановлюючих документів на землю. Як показує практика, процес узаконення майбутнього будівництва розтягується на роки. І якщо людина купувала землю , щоб побудувати будинок і жити в ньому, йому доведеться зробити вибір: чекати чи будувати незаконно `.
Проте юристи попереджають: самовільно побудувати житловий об`єкт особа - лише господар впорядкованої купи будматеріалів. `Стаття 367 ЦКУ говорить, що особа, яка провела самовільне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, - каже юрист Богдан Шаповал. - Таким чином, побудований самовільно будинок присутня в натурі, але як об`єкт правовідносин не існує. Щоб отримати триєдине право власності (володіти, користуватися і розпоряджатися майном), особа повинна бути його власником - тобто мати правовстановлюючий документ, зареєстрований у БТІ. Однак навіть після реєстрації права власності на самобуд його власникові доведеться зіткнутися з наступною проблемою: БТІ обов`язково проведе поточну інвентаризацію об`єкта, і, звичайно, інспектор вкаже в реєстраційному справі, що об`єкт є самовільним будівництвом. Дана інформація буде фігурувати у витяганні з реєстру права власності на нерухомість і спливе, коли власник наміриться здійснити відчуження такого об`єкта нерухомості за допомогою договору. Виходячи з цього, сама лише право власності на самобуд не знімає з нього статусу самовільного будівництва, оскільки не замінює собою такої процедури, як прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Виникає абсурдна ситуація: власник, право якого занесено до відповідного державного реєстру, не має права користуватися своїм майном. Більш того, згідно п. 19 Порядку прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об`єктів, заборонено навіть підключення самовільно побудованих і не введених в експлуатацію будинків до комунікацій `.
Щоб законодавчо закріпити ненадійні стіни нелегальних будівель, уряд Тимошенко минулого року постановою № 1053 затвердив `Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт`. Згаданий документ встановив спрощену процедуру прийняття в експлуатацію приватних домоволодінь, самовільно побудованих у період з 1992-го по 2008 рік з видачею сертифіката відповідності. Втім, деякі експерти досі ставляться до такого `спрощення` скептично. Адже сертифікат, передбачений ч. 2 ст. 30 Закону `Про планування і забудову територій` як підставу для оформлення права власності на нерухомість, і сертифікат, який видається згідно з `Тимчасового порядку`, - це різні документи. Перший засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації державним будівельним нормам, стандартам та правилам. Оскільки дозволу на будівництво забудовник не отримував, то говорити про відповідність будинку проектної документації юридично некоректно. Так що навряд чи видана згідно з `Тимчасового порядку` папір може вважатися повноцінним у всіх правових відносинах документом.
Квартирне питання
Якщо наслідки перепланування не створюють аварійних ситуацій, то в такій квартирі можна жити і без узаконення. Однак приватна власність не завжди належить її власнику остаточно і безповоротно. Тут діє відоме правило - `твої права закінчуються там, де починаються права сусіда`.
Як каже Олександр Бондаренко, в ідеалі процедура попереднього узгодження перепланування чи не так само складна, як отримання дозволу на будівництво. Санкцію на проведення робіт видає райдержадміністрація (РДА), але спочатку власник повинен отримати письмову згоду всіх мешканців квартири, власника будинку, сусідів по майданчику і проживають поверхом вище і нижче. Ці документи разом з копіями документів на квартиру необхідно направити в РДА для отримання дозволу. Потім розроблений проект перепланування необхідно погодити з органами пожежного нагляду, санепідемстанцією та низкою інших місцевих органів управління. Після отримання всіх віз проект слід надати в державне експертна установа, яка зробить відповідний висновок: або дасть `добро`, або поверне на доопрацювання. Після позитивного висновку проект знову подається в РДА, і лише після фінального дозволу можна приступити до вибору будівельної організації. Приймати проведену перепланування буде державна комісія, акт якої знову потрібно буде надати в РДА. Після внесення змін в документи по квартирі власник перепланованого житла звертається до БТІ, де йому буде видана нова довідка-характеристика. Лише після цього перепланування буде вважатися узаконеної.
За словами експерта, зазначена процедура з усіма етапами узгодження займає від шести місяців до декількох років, тому-то громадяни самовільно трощать стіни і змінюють стелі. Проте навіть якщо власник впевнений, що його перепланування точно не завадить сусідам, потрібно пам`ятати, що в цьому процесі є певні обмеження. По-перше, категорично забороняється об`єднувати лоджії і балкони з приміщеннями квартир шляхом розбирання зовнішніх стін, а також переносити на лоджії та балкони опалювальні прилади. Не можна об`єднувати квартири по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів і робити прибудови до перших поверхах багатоквартирних житлових будинків для веранд та господарських приміщень. Заборонено збільшувати площу санвузлів і ванних кімнат за рахунок жилих і допоміжних приміщень квартири, а також влаштовувати прорізи в несучих стінах і розбирати підготовку під підлоги на звукотеплоізоляціонной основі. Втім, в цьому питанні дуже багато різних тонкощів, і те, що цілком прийнятно в одному будинку, абсолютно неприпустимо в іншому.
Тому, до речі, абсолютно незрозумілий ефект від постанови № 1104, яким колишній уряд намагалося `полегшити` життя власникам квартир, затвердивши Перелік будівельних робіт, на виконання яких не потрібен дозвіл. К `не вимагає` дозволу робіт екс-Кабмін відніс перепланування квартир `із збереженням несучої конструкції, без перевищення припустимих навантажень на перекриття, стіни і фундамент за умови дотримання існуючих архітектурно-планувальних вимог та державних будівельних норм`. Хотілося б знати, як без експертного висновку громадянин самостійно зрозуміє, чи допускає він `перевантаження` на стіни і фундамент і чи дотримано архітектурно-планувальні вимоги?
Тим більше що порушити закон можна навіть мимоволі. З формально-юридичної точки зору головною особливістю перепланування є обов`язкова наявність проектної документації, яка визначає об`ємно-планувальні, конструктивні та інженерно-технічні рішення. Без проекту вироблені в квартирі зміни неможливо узаконити в БТІ. Однак відомі випадки, коли фізичні параметри приміщень змінювалися (що вже є переплануванням) `під шумок` капітального ремонту. І навряд чи найнята за об`явою `дика` бригада будівельників розробляла для цього проект.
Знести не можна узаконити
У всіх, хто коли-небудь намагався пройти вищеописані кола бюрократичного пекла, хоч раз, та виникало резонне запитання: навіщо необхідно проводити роботи з узаконення об`єктів нерухомості?
`На практиці уникнути цих формальностей зовсім нескладно, - коментує старший юрист адвокатської фірми` Паритет `Юлія Черкашина. - Люди на свій лад перебудовують, прилаштовують, перепланіруют свою нерухомість і десятками років можуть не замислюватися про те, що щось колись було перебудовано. Питання виникне відразу ж, як тільки власник такого об`єкта вирішить його подарувати або продати. Адже такі операції підлягають нотаріальному посвідченню, а для цього попередньо потрібно провести інвентаризацію об`єкту нерухомості. Факт незаконної перепланування або будівництва, безсумнівно, буде виявлений інженером БТІ. А це означає, що нотаріус не завірить угоду. Але це ще не все. Проблеми можуть виникнути не тільки у власника, а й у його родичів згодом. Приміром, власник заповідає свою нерухомість комусь із родичів чи близьких. Або ж родичі отримують спадщину за законом. У цьому випадку незаконна перепланування або самовільно збудований об`єкт створять чимало проблем в оформленні спадщини `.
Крім проблем з відчуженням, невдалих власників чекають також складності іншого характеру. По-перше, законодавством України передбачена адміністративна та кримінальна відповідальність за незаконні будівельні роботи. Богдан Шаповал повідомляє, що санкції за самовільне будівництво передбачаються у вигляді штрафу, розмір якого може становити від 85 до 170 грн. При переплануванні недотримання державних стандартів під час проектування та проведення будівельних робіт без дозволу тягне за собою штраф від 17 до 170 грн. Такі досить символічні суми обтяжується зовсім не символічними вимогами: відновити статус-кво свого житла за власний рахунок на підставі відповідного рішення суду (ст. 190 ЖКП). Для господаря квартири це обов`язок привести її у первинний вигляд, для самобуду, відповідно, - знести вщент.
Чи існують варіанти вирішення даної проблеми? Таких декілька: узаконити перепланування квартири або легалізувати той же самобуд заднім числом, вирішити питання в судовому порядку або ж просто платити хабарі при операціях з нерухомістю.
Очевидно, що останній варіант - хоч і найшвидший, але самий програшний. Хабарі доведеться давати постійно, і рости вони будуть в геометричній прогресії від інстанції до інстанції. Варіант `заднім числом` - досить дорогий і витратний в плані нервів і часу. У цьому випадку господар знову-таки змушений періодично вносити гроші в різні фонди, отримуючи візи чиновника тієї чи іншої держструктури. Ціна питання істотно змінюється залежно від регіону і поточної правової ситуації: для Києва, наприклад, вона може бути позамежної, а для невеликих сіл в регіонах - чисто символічною. Проте за часом у будь-якому випадку доведеться розраховувати на терміни від декількох місяців до півтора років і виснажливу біганину по відомствах.
`Самостійно впоратися з такою проблемою можна, - ділиться спостереженнями Олександр Бондаренко. - Мій знайомий, безпосередньо пов`язаний зі світом нерухомості, намагався узаконити будівництво трансформаторної будки на власному дачному ділянці. Він як експеримент особисто займався всілякими бюрократичними процедурами більше 8 місяців. Для людини, непричетне до системи, термін розтягується вдвічі `. Безтурботним варіантом експерт називає допомогу профільних юридичних фірм, що спеціалізуються на питаннях узаконення самовільного будівництва і нелегальних перепланувань. Проте допомога ця буде дуже і дуже небезвозмездной: в нашому реальному світі на це знадобиться від $ 800 до $ 5 тис. (враховуючи всі проекти, довідки і хабарі, в деяких випадках ціна може доходити і до $ 10 тис.) і 3-6 місяців.
Варіант `все в суд` багато експертів називають чи не найкращим на сьогоднішній день рішенням проблеми. Незважаючи на те, що такий метод не завжди можна застосувати в кожному конкретному випадку, він вважається найбільш оперативним і найменш витратним: щоб реалізувати все це, потрібно буде $ 200-800 (витрати суду, адвокат), нотаріально завірені копії документів і пара місяців. Однак тонкощі є і тут: як уже згадувалося вище, судове рішення про визнання права власності, наприклад, на самобуд не позбавляє господаря від процедури введення житла в експлуатацію.
Всі експерти сходяться на думці, що універсального рішення питання на сьогоднішній день, на жаль, не існує. `Проблему треба вирішувати радикально, - переконаний Олександр Бондаренко. - Усі бюрократичні процедури повинні бути зведені до розумного та обгрунтованого мінімуму. Наприклад, у Нью-Йорку дозвільну документацію на будівництво хмарочоса можна оформити протягом 10-14 днів. 8 місяців на легалізацію трансформаторної будки - суто українська специфіка `.
Аліна ПОЛІЩУК
http://telegrafua.com/
ua
ru
