Традиційно вважається, що купівля новобудови - справа ризикована, особливо в кризові часи.
Однак і операцію з вторинним житлом стовідсотково безпечною назвати не можна. На що звернути особливу увагу в тому і іншому випадку.
Вторинка: Вивчаємо історію КВАРТИРИ
Головний плюс ненового житла - його власником ви стаєте відразу після реєстрації угоди. Можна прописуватися і перевозити речі. Це дуже важливий момент для альтернативних угод (коли одна квартира продається, а інша купується). Оскільки зазвичай за умовами договору, житло, що продається, треба звільнити до визначеного терміну.
Крім того, ви купуєте не кота в мішку. Можна заздалегідь побачити і саму квартиру, і стан двору та під`їзду, і на передбачуваних сусідів.
Однак є й свої мінуси. Історія квартири може виявитися не цілком `чистою`. Потрібно перевіряти всю низку угод, які з цим житлом здійснювалися (включаючи приватизацію), на предмет відповідності законодавству.
На ці моменти варто звернути першочергову увагу.
Чи справді продавець квартири є її власником. Якщо житло продається за дорученням, наполягайте на особистій зустрічі з реальним господарем. Задумайтеся, якщо вам під будь-яким приводом не показують оригінали документів - лише копії. У цьому випадку він може взяти передоплату відразу з кількох потенційних покупців, а потім просто зникнути разом з усіма грошима. І виявиться, що він до цієї квартирі ніякого відношення не мав.
Досить небезпечний варіант - коли квартиру вам пропонують від імені людини, що знаходиться в тривалому відрядженні за кордоном. З одного боку, начебто не причепишся - прийти поспілкуватися особисто така людина справді не може. З іншого боку, перевірити, чи живий і здоровий чи цей `відряджений` і наскільки чисті його наміри, дуже важко. Крім того, довіреність не має сили, якщо довіритель визнаний недієздатним або знаходиться в списках безвісти зниклих. По можливості таких угод варто уникати.
Переконайтеся, що реальний власник перебуває в доброму здоров`ї, не страждає гострими формами важких хронічних захворювань (при яких він може `недотягти` до завершення угоди), алкоголізмом, розладами психіки та взагалі дієздатний.
Також варто переконатися, що немає інших власників або дружини / чоловіка, які заперечують проти угоди. А прописані на житлоплощі продавця члени його сім`ї готові виписатися в добровільному порядку, без скандалів і судових розглядів. Можуть виникнути проблеми і в тому випадку, якщо продавець в розлученні і є рішення суду про розподіл квартири. Тоді один з подружжя не має права продавати квартиру за відсутності іншого.
Обов`язково перевірте, чи не були при приватизації квартири обділені власністю неповнолітні діти. А якщо житло отримано у спадок - інші можливі спадкоємці.
Для неповнолітніх має бути позитивне рішення опікунської ради.
Порівняйте план БТІ (до речі, подивіться, як давно він виданий) з реальною плануванням. Можливо, від вас намагаються приховати неоформлене перевлаштування.
За законом будь-які перепланування повинні бути узаконені. Якщо врахувати, що вартість легалізації перепланування становить близько 10-15% від ринкової вартості приміщення, то на перепланування можна сторгувати до 30% від ціни. Адже часто зруйновані стіни доводиться відновлювати.
Нехай вас в будь-якому випадку насторожить:
• якщо за порівняно невеликий проміжок часу (рік-два) квартира перепродувалася кілька разів;
• якщо нормальне начебто житло продається за ціною, істотно нижчою за ринкову.
Або у такої квартири присутні якісь приховані недоліки, або не все чисто з документами.
Придивіться до БУДІВЕЛЬНОЇ КОМПАНІЇ
У нового житла історії немає, проте його ще треба отримати у власність. Що трапиться не раніше, ніж будинок буде добудований і прийнятий держкомісією.
Якщо ви вкладаєте гроші через фонди фінансування будівництва, коли ті укладають договори з покупцями, розподіляють кошти будівельній фірми і контролюють виконання робіт, то пам`ятайте, що всі розрахунки проводяться виключно в безготівковій формі. Також заборонено останнім виділяти гроші на будівництво житла до одержання забудовником всієї дозвільної документації, що дає права на будівництво. Найнеприємніший момент тут у тому, що покупець купує не саму нерухомість, якої на той момент ще не існує, а сертифікати фонду. Їх він згодом обмінює на квадратні метри в новому будинку.
Другий спосіб покупки - цільові облігації, що випускаються забудовником. Після завершення будівництва забудовник погашає облігації, передаючи замовникам у володіння житло, забезпечене необхідною інфраструктурою. При цьому в договорі має бути чітко прописано, яким буде будинок, де він запланований, а також вказані терміни закінчення будівництва. Якщо компанія в процесі будівництва оголосить про дефолт, власники облігацій можуть розраховувати на повернення лише сум, еквівалентних номінальної вартості цінних паперів.
На що звернути особливу увагу.
Як і раніше актуальний `збір досьє`: з`ясування досвіду роботи забудовника, його репутації, зв`язків з органами влади (договори з цими структурами вважаються ознаками надійності фірми) і т. д.
Перевірте, чи який-небудь банк кредитує це будівництво. Якщо велика фінустанова готова фінансувати купівлю цього об`єкта, та ще й без додаткової застави, це говорить про те, що воно з забудовником входить в один фінансово-промисловий холдинг або банк контролює хід будівництва.
НА ЗАМІТКУ
Дізнаємося про репутацію житла на продаж
Вимагаємо виписку з паспортного столу. Перевіряємо, хто виписався, коли і за яких обставин. Максимальний період, за який можна отримати виписку з будинкової книги, становить 20 років. Проблемні виписані: тимчасово виписані, виписані за рішенням суду, особи, які пропали без вісті.
Документи з ЖЕКу. Всі комунальні платежі, телефон, газ, електрику повинні бути оплачені. Отримуємо там виписку з особового рахунку.
Розмовляємо з сусідами і з`ясовуємо історію та репутацію квартири.
Не полінуйтеся перед угодою взяти рулетку і виміряти всі приміщення. Іноді бувають помилки в технічних паспортах. Зустрічаються випадки завищених площ на планах.
Вимагаємо від продавця свіжу довідку з психоневрологічного диспансеру - це підтвердить його дієздатність. Те ж саме бажано отримати від всіх власників. Дуже добре, щоб він не був інвалідом. Бували випадки, коли продавець подавав позов, в якому говорив, що збирав гроші на операцію, а суд визнавав, що квартира була продана при збігу тяжких обставин, і угода розривається.
Нотаріус перевіряє наявність обмежень на відчуження майна. Майно може бути предметом судових спорів, бути в статутному фонді юридичної особи або під заставою.
Виріж і збережи!
Які документи повинен мати забудовник?
За вашою вимогою компанія-забудовник зобов`язана пред`явити:
• свідоцтво про реєстрацію та статут компанії;
• ліцензію, видану Міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства;
• довідку з податкової про те, що дане юрособа платить податки;
• ліцензію на здійснення будівельної діяльності;
• проект забудови, затверджений органами архітектурно-будівельного нагляду (пакет технічної документації: поверхові плани будівлі, проектну документацію);
• державний акт на право володіння земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки;
• дозвіл на будівництво конкретного об`єкта на даній земельній ділянці, видане органом виконавчої влади;
• висновок комплексної інвестиційної експертизи проекту будівництва.
ВАЖЛИВО!
Перед тим як підписувати договір, візьміть один з його екземплярів додому. Прочитайте всі пункти. Якщо хоч щось викликало у вас питання, віднесіть цей документ до юриста. Плата за консультацію фахівця, швидше за все, виявиться мізерною у порівнянні з ціною квартири, а значить, і з потенційним ризиком.
Олена ОДИНЦОВА та Андрій Гаценко
http://kp.ua/
Новобудова і вторинка: де більше підводних каменів
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Ідентифікатор: 7858
