Однак покупців цікавлять тільки добудовані об`єкти і з хорошою знижкою проти заявлених цін.
Спеціаліст з реклами в великої торговельної компанії Тетяна Кропівіна вже третій рік не може вселитися в куплену у забудовника квартиру. Хоча будинок, який облюбувала Тетяна, планували здати ще в 2008 році, але він до цих пір не добудований. Проблеми у забудовника почалися ще до початку кризи. Тому запланована дата здачі об`єкту перемістилася з третього кварталу 2008 року на невизначений термін. `Спочатку нам обіцяли, що добудують будинок і ми отримаємо ордери на початку 2009 року. Але нагрянула криза відсунула дату здачі`, - поскаржилася Тетяна. Тепер забудовник обіцяє здати будинок в експлуатацію восени 2010 року. Тетяна впевнена, що надія є, оскільки в компанії знайшлися гроші на зведення `коробки` і зараз на об`єкті ведуться внутрішні роботи.
Кількість `заморожених` об`єктів початок в 2010 році скорочуватися, а на порожніх будмайданчика стали повертатися техніка і будівельники. Наприклад, у Києві кількість зупинених будівництв скоротилося майже в два рази. Втім, за даними ІАП `Столична нерухомість`, у другому кварталі 2010 року терміни здачі в експлуатацію 23 об`єктів були перенесені на термін від одного кварталу до року.
Про те, що ринок первинної нерухомості поступово почав оживати, говорять багато будівельників. Зокрема, голова правління - президент АТ ХК `Київміськбуд` Василь Можар відзначає, що продажі первинної нерухомості пішли бадьоріше. Про активізацію попиту на житло говорить і директор фінансово-будівельної компанії `Пагода` Клавдія Бондарева. За її словами, в компанії тільки за червень 2010 було продано більше квартир, ніж за весь 2009 рік. Але скільки саме квартир їм вдалося продати, в `Пагода` говорити відмовилися. Мовляв, комерційна таємниця.
Можливо, тому не всі оцінюють ситуацію так оптимістично.
Генеральний директор ІДК `Каскад` Анатолій Шахновський, навпаки, вважає, що говорити про відновлення попиту на `первинку` рано: `Сегмент житлової нерухомості дуже залежимо від іпотечного кредитування, тому давайте не будемо поспішати з оптимістичними висновками`, - відзначив він.
Нагадаємо, за даними `Денег`, довгостроковий іпотечний кредит під 26% річних зараз можна взяти в `Ощадбанку`, `Укрсоцбанку`, `Індекс-банку`, `Фольксбанк`, а також в банках `Форум`, Universal і МТБ (докладніше див. `Які банки дають іпотечний кредит`) Настільки вузьке коло кредитують банків і настільки високі ставки не дозволяють говорити, що кредитування реально відновилося.
Коли почнуть будувати
Анатолій Шахновський відзначає, що, хоча багато будівництв реанімовані, як і в 2009 році, потенційний покупець відчуває довіру тільки до вже готового житла. Він має рацію - ризики настільки високі, що покупця не переконує навіть суттєва знижка, пропонована на недобудовані об`єкти.
Підливає масла у вогонь і міністр регіонального розвитку і будівництва Володимир Яцуба, який рекомендує купувати виключно здане в експлуатацію житло. `Раджу не платити гроші за фундаменти і обіцянки будівельників`, - говорить міністр.
Тому знижок на готові об`єкти, як правило, досягти дуже складно.
За прогнозами голови ради директорів Української будівельної асоціації Льва Парцхаладзе, в 2010 році в Україні буде введено в експлуатацію до 6-7 млн м?. Це набагато менше, ніж раніше. Нагадаємо, в 2008 році в країні було введено в експлуатацію 10 млн 496 тис. м? житла, що на 2,5% більше, ніж у 2007 році. Далі ж може бути все набагато гірше, вважає пана Парцхаладзе, оскільки за останні 2,5 роки ніхто нічого не починав будувати. У кращому разі будівництво нових об`єктів почнеться в другому півріччі 2011 року. Що ж, позиція пана Парцхаладзе зрозуміла - його девелоперський бізнес дуже сильно постраждав від кризи.
Протистояння
З одного боку прилавка - покупці, які не готові платити ті захмарні ціни, що сформувалися напередодні кризи. Навіть за умови відновлення кредитування малоймовірно, що іпотечна психоз дозволить знову роздуті ціни до небес - дуже свіжі спогади про те, як покупці опинялися з двохсоттисячним кредитом і стрімко дешевшає нерухомістю на руках.
З іншого боку прилавка - забудовники, які хочуть повернення `задертим` цін і здають позиції в торзі з покупцем тільки під тиском конкуренції з боку вторинного ринку або з-за проблем з ліквідністю.
Висновок: якщо якесь первинне житло і почне дорожчати найближчим часом, то хіба що преміальні об`єкти, розміщені в дуже привабливих місцях.
Що з цінами стане
Середня вартість квартир на первинному ринку в Києві становить майже 13 500 грн за 1 м?. У середньому з початку 2010 року первинні метри в столиці подешевшали на 8,5%. Зараз квартири в побудованих будинках по Києву пропонуються на продаж за 10 200-18 400 грн за 1 м?.
Житло в будинках, терміни здачі яких заплановані на кінець 2010 року, коштує від 10 000 грн за 1 м?, І від 8000 грн можна купити `квадрат` житла, яке заплановане до здачі в першому кварталі 2011 року. За словами пана Можара, граничної точки падіння цін ринок досяг влітку 2009 року, і починаючи з осені 2009 року ціни на житло поступово ростуть. `Чітко проглядається динаміка зростання цін на метал, енергоносії, підтверджується тенденція зростання вартості будівельних матеріалів і життя відповідно. Рано чи пізно будівельна галузь відреагує на ці зміни, тому сьогодні є можливість придбати нерухомість за прийнятною ціною`, - вважає президент ХК `Київміськбуд`.
Г-н Шахновський впевнений, що в залежності від того, коли поновиться іпотека, можна буде прогнозувати і активність ринку. `І після поновлення кредитування, на думку наших аналітиків, найбільшою популярністю будуть користуватися недорогі проекти бізнес-та економ-класу`, - вважає він.
У Дніпропетровську середня вартість 1 м? житла складає трохи більше 9000 грн. Найдешевші квартири в місті можна купити орієнтовно за 7500 грн за 1 м?. Цікаво те, що, за даними аналітиків компанії RealNest, за рік ціни на житло економ-класу в Дніпропетровську фактично не піддалися коректуванню. `Надалі передумов до різкого коливання в ту або іншу сторону чекати не доводиться. Тому 2010 рік, за нашими прогнозами, буде стабільною, з можливим незначним коливанням цін у бік підвищення в межах 1-3%`, - зазначає у звіті оцінювач - аналітик компанії RealNest Марина Холодна.
Первинна нерухомість в Харкові з приходом літа кілька втратила в ціні. Спеціаліст по роботі з інвесторами `Макрокап Девелопмент Україна` Наталя Городецька відзначила: `Тиша - ось слово, яке найкраще характеризує ситуацію`. У червні 2010 року, в порівнянні з травнем, квартири в місті подешевшали на 1,6% - до 5734 грн за 1 м? (Економклас) - і на 2,8% - до 9662 грн за 1 м? (Бізнес-клас). За її словами, забудовники готові продавати вже побудоване житло трохи дешевше. `А загалом, всі чекають осені, покладаючи на неї надії, пов`язані з пожвавленням попиту`, - зазначила вона.
А чи буде попит?
Про прийдешнє дефіциті житла говорять багато і часто. Як пояснив пан Можар, під час піку кризи багато забудовників опинилися на межі банкрутства і заморозили об`єкти на невизначені строки. У свою чергу кількість проданих квартир у новобудовах збільшується з кожним місяцем. `Наприклад, сьогодні цей показник в АТ ХК` Київміськбуд `вже на 20% перевищує показники аналогічного періоду 2009 року. А це означає, що придбати житло на первинному ринку нерухомості в майбутньому буде проблематично`, - наполягає Василь Можар.
Голова ради директорів Української будівельної асоціації Лев Парцхаладзе хоч і відзначає певні ознаки оздоровлення будівельної галузі, проте вважає, що для повного поновлення будівництва знадобиться кілька років.
Що стосується подальшого руху цін, то забудовники розійшлися в думці. `Оптимісти` впевнені, що до кінця року `первинка` може подорожчати до 10-15%, реалісти ж кажуть, що навіть незначне подорожчання може спричинити за собою відтік покупців і тоді будівельну галузь накриє чергова хвиля кризи.
Думка: Андрій Массальський, перший заступник генерального директора `КУП` Реаліті `:
- На наш погляд, за останній час на ринку первинної нерухомості можна спостерігати стабілізацію ціни з тенденцією до невеликого її росту. Хоча літо є не зовсім сприятливим періодом для оцінки даного сегменту економіки, можна відзначити, що стабілізувався і попит на первинну нерухомість. Що стосується змін за останній квартал, можу сказати, що особливе пожвавлення купівельного інтересу на ринку можна помітити у весняний та осінній періоди. Втім, і в даний час ми помічаємо значну активність з боку клієнта, що пов`язано з очікуваною переорієнтацією саме на ринок первинної нерухомості.
Ми розуміємо, що спеціальні пропозиції, з якими виходять сьогодні на ринок девелопери, є своєрідним що приваблює чинником. В даний час наша компанія робить ставку на досить низьку ціну на житло. У планах на майбутнє хочемо розробити ще кілька вигідних пропозицій щодо оренди квартир з правом викупу, що вважаємо досить перспективним.
Точка зору: Володимир Даниленко, провідний маркетолог компанії `К. А. Н. Девелопмент` (проект РК `Паркове Місто`):
- Здешевлення первинної нерухомості припинилося, і зараз багато девелоперів, які самостійно фінансують проекти або мають хороший запас ліквідності, промацують ринок на предмет еластичності цін. У деяких проектах зростання цін за квартал перевищив 10%.
З іншого боку, ті проекти, які гостро потребують фінансування, можуть знижувати ціни. Найчастіше це виглядає як знижки понад 10%.
Середні ціни в середині 2010 року на первинне житло економкласу знаходяться в діапазоні $ 1100-1300 за 1 м?. Бізнес-клас дорожче - $ 1600-2500 за 1 м?. У преміум-класі середні ціни - $ 3000-5000 за 1 м?.
Очікується, що в найближчі півроку ціни стабілізуються, можливий незначний приріст - 2-4%.
Зі свого боку ми з кінця липня будемо надавати безпроцентну розстрочку при першому внеску всього 5% від вартості нової квартири. Також ми йдемо назустріч нашим майбутнім покупцям і починаємо акцію `Квартплата в подарунок`: купив квартиру в `Парковому Місті` на рік звільняється від квартплати.
Разом: з початку року житло, що будується подешевшало до 10%. Однак забудовники прогнозують подорожчання споруджуваних метрів.
Тетяна СИДОРЕНКО
http://www.dengi.ua
ua
ru
