Здавалося б, наявність квартири на праві власності позбавляє власника від безлічі проблем. Не потрібно думати про те, де і як добути кошти на купівлю даху над головою, не треба платити в нікуди гроші за оренду чужого житла - список `не треба` можна продовжувати до нескінченності. Однак і власникам житлових приміщень (будинків, квартир) деколи доводиться стикатися з масою питань, які, в підсумку, будуть вирішуватися судом. Мова йде про тих громадян, яким `пощастило` володіти, користуватися і розпоряджатися житлом спільно, тобто на праві спільної власності. Адже найчастіше у квартирі проживає декілька родичів, які не дуже-то й люблять один одного, а часом спільне проживання перетворюється на справжнє пекло.
Родичі - родичами, а квартира-то одна
До цієї розмови нас підштовхнуло лист читача, який підняв досить серйозну проблему, що стоїть перед співвласниками житлових приміщень.
Основний житлове питання виникає не тільки, коли родичі отримують право спільної власності на житло в результаті успадкування або дарування, а й у випадках приватизації квартири у спільну сумісну власність. Як зазначено в листі, має місце така ситуація. Трикімнатною квартирою в столиці володіють п`ятеро співвласників (дві сім`ї) на праві спільної сумісної власності. Ця квартира була свого часу приватизована в спільну сумісну власність всіх п`ятьох проживають, і в Свідоцтві на право власності на житло закріплено, що квартира, дійсно належить на праві спільної сумісної власності громадянам 1, 2, 3, 4, 5 в рівних частках. Відносини між проживають у цій квартирі, як випливає з листа, зовсім зіпсувалися, виникають постійні сварки. Одна з родин (мати і син) займають кімнату і бажають якимось чином визначити (виділити) свої частини (кожна по 1 / 5 загальної спільної власності), продати їх, виїхати з квартири і придбати інше житло. Решта мешканці не дають згоди ні на продаж, ні на інше відчуження частини квартири.
Ось і виникають питання: чи можна в судовому порядку визначити одну або кілька частин (без виділення їх у натурі) у майні (квартирі), що знаходиться у спільній сумісній власності, наприклад, у зв`язку з тим, що відносини між мешканцями квартири зіпсувалися, і спільне проживання стало неможливим? Чи існує ще якась можливість або підстава для того, щоб в судовому порядку визначити частку в майні?
Загальна власність як яблуко розбрату
Як вірно зазначив сам автор листа, відповідно до ст. 369 ГК розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності здійснюється за згодою всіх співвласників. Тому без згоди інших власників окремий житель квартири, приватизованої в спільну власність, не може не лише продати за гроші свою частину квартири, а й навіть не має можливість подарувати свою частину власних дітей або залишити їм у спадок (звичайно, за умови, що решта співвласники проти таких угод). Наш читач справедливо посилається і на ст. 370 ЦК, якою встановлено, що співвласники мають право на виділення в натурі частини з майна, що є спільною сумісною власністю.
`Проте, - зазначає автор листа, - на практиці цю норму практично неможливо реалізувати, тому що відповідно до п. 14 Постанови Пленуму ВСУ від 25 травня 1998 р. № 15, квартира, що знаходиться у спільній сумісній власності, підлягає розподілу в натурі лише в одному досить рідкісному випадку - якщо можливо виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири `.
Дійсно, як показує аналіз положень ЦК і судової практики, співвласник, виділяючи свою частку в загальній масі спільного майна, стає учасником часткової власності, але якщо його частка, скажімо, мізерно мала, а він вимагає виділення її в натурі, що робити недоцільно, то решта учасників спільного майна повинні виплатити йому грошову вартість його частки. Зрозуміло, при цьому виділена частка `долучається` до їх майну в рівних частинах. При всьому цьому не слід забувати і про те, що задовольнити вимоги позивача про виділення його частки в натурі (кімнати у квартирі) суд вправі за наявності можливості здійснити перепланування житла з наступним виділенням ізольованих кімнат (Постанова Пленуму ВСУ від 04.10.1991 р. № 7 (з изм. від 25.05.1998 р. № 15 `Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок`).
Виділення частки як спосіб вирішення проблеми
Думається, при бажанні `позбавити` сусідів по квартирі від власного суспільства не слід мудрувати і вимагати виділення кімнати в натурі. Досить заявити позов про виділення частки в загальному спільному майні. Адже у разі виділення частки з такого майна вважається, що частки кожного з власників у праві спільної сумісної власності рівні, якщо інше не встановлено угодою сторін, законом або рішенням суду. Таким чином, виділивши власну конкретну частку у спільній сумісній власності, співвласник стає `пайовиків`, тобто право власності на квартиру розподілиться таким чином: той співвласник, який виділить свою частку в спільному майні (кімнату в квартирі) по відношенню до решти проживають співвласникам, буде володіти кімнатою на праві спільної часткової власності. , Що залишилися, сусіди (між собою!) Збережуть право спільної сумісної власності на квартиру.
Для чого потрібно виділити частку і перетворити своє право у спільній власності на часткову власність? Для того, щоб отримати право розпоряджатися своєю часткою майна без згоди решти проживаючих. Таке твердження грунтується на ст. 356 ЦК, згідно з якою власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Далі, ставши учасником часткової власності, повноваження такого співвласника підпорядковується вимогам ст. 361 ЦК: `співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності`.
Правда, щоб продати свою кімнату, необхідно дотримуватися правил ст. 362 ЦК, згідно з якими в разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Тому продавець частки зобов`язаний письмово повідомити іншим співвласникам про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови договору. Причому, згідно зі ст. 84 ЗУ `Про нотаріат`, Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальшу продажу частки може бути свідоцтво, видане нотаріусом про передачу їм заяви продавця, заява учасників права спільної часткової власності з належно засвідченими підписами про відмову від здійснення права переважної купівлі частки із зазначенням умов продажу.
У тому випадку, якщо співвласники відмовилися від свого права на переважну купівлю або не здійснять своє право щодо нерухомого майна протягом одного місяця, то `пайовик` має право продати свою частку іншим особам. Назване вимога закону необхідно реалізувати, тому що недотримання оного дає право залишилися співвласникам пред`явити позов до суду про переведення на них прав і обов`язків покупця. Так, до речі, в цьому випадку позивачам буде необхідно (ч. 4 ст. 362 ЦК) внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Слід пам`ятати і про те, що для таких категорій справ встановлено спеціальний термін позовної давності - один рік.
Саме так треба вчинити тим, хто хоче продати свою кімнату, що знаходиться у спільній власності. Тим громадянам, хто має намір подарувати свої метри (або заповісти) слід вчинити також, тобто для початку стати співвласником у праві спільної часткової власності, а потім, реалізовуючи своє право, передбачене ст. 361 ГК, подарувати частку в квартирі.
Судова практика
При даруванні частини будинку питати дозволу у співвласників не потрібно
Досить цікаву справу (№ 2-1618/10) про визнання договору дарування недійсним, переведення прав і обов`язків покупця з виплатою вартості частини будинку розглядалася в червні цього року Шевченківським райсудом м. Запоріжжя.
Позивач звернувся до суду з позовом, у якому вказав, що він є власником 7 / 8 частини житлового будинку, а відповідач без належного попередження його як співвласника, розпорядився належної йому частиною будинку і подарував її особі, яка не є родичем. У зв`язку з викладеним заявник просив суд визнати договір дарування недійсним, перевести на нього права та обов`язки покупця 11/18 частина вказаного будинку, виплативши обдаровуваному (залучена також на сторону відповідача) 38 384 грн.
У ході судового слухання, позивач пояснив, що в 2005 році відповідач пропонував йому викупити частину будинку за 10 000 доларів, але в той час він не міг знайти таку суму і попросив відповідача відстрочити продаж. У жовтні 2009 року відповідачка намагалася вселитися в спірне домоволодіння, повідомивши при цьому, що вона купила частину будинку. У свою чергу, відповідач, заперечуючи проти позову, повідомив суду, що володів частиною будинку, проте жити там він не зміг через конфлікт з позивачем. У 2005 році він намагався продати будинок за 10 000 доларів (50 000 грн.), Повідомивши позивача про продаж, проте той відмовився. Оскільки позивач конфліктний, відповідач вирішив подарувати свою частину родичці його знайомої дівчини, яка в той час потребувала житло. При цьому відповідач заявив, що ніякого продажу належної йому частини будинку не було, грошей він не отримував. Таким чином, відповідач реалізував своє право власності і розпорядився належної йому частиною будинку на свій розсуд.
Допитана в залі суду відповідачка також просила суд відмовити в позові і пояснила, що вона потребувала житло, і друг її родички вирішив подарувати їй частину будинку, на що та й погодилася. Договір дарування оформляли в нотаріальній конторі. Проте позивач не пускав її до свого дому і в жовтні 2009 року, відповідачка намагалася вселитися в будинок за допомогою дільничного інспектора, але позивач в будинок її не пустив. Відповідачка стверджувала, що вона не говорила в присутності інших осіб про те, що купила частину будинку.
І що ж суд? Суд вирішив, що позовні вимоги не підлягають задоволенню. Так, судом було встановлено, що спірне домоволодіння належало на праві спільної часткової власності сторонам: позивачеві - 7 / 8 частин, а відповідачу - 11/18. Згідно з угодою дарування від 24.06.2009 р., відповідач приналежну йому частину будинку подарував відповідачка. Стаття 361 ЦК дає право співвласникові самостійно розпоряджатися своєю частиною у праві спільної часткової власності, що і зробив відповідач, подарувавши приналежну йому частку. Суд також визнав дійсним оспорюваний договір дарування, встановивши, що він був укладений з дотриманням вимог законодавства. До речі, суд порахував, що `позивач не може бути навіть зацікавленою особою за договором дарування, оскільки відчуження частки у спільній частковій власності шляхом посвідчення договору дарування не вимагає згоди або дозволу співвласника`.
Юлія ГАБДУЛЛІНА
http://sug.kiev.ua/
ua
ru
