Протягом останніх декількох місяців законодавець активно вносить зміни до Земельного кодексу та Закону `Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`. Цими нормативними актами істотно змінюються умови продажу і оренди нерухомості і, зокрема, земельних ділянок. Крім того, провідні українські юристи в сфері нерухомості й земельного права вважають, що нашу країну чекає революція у сфері спеціального законодавства цих галузей.
За словами експертів у зв`язку з прийняттям нових законів країну очікує зміна економічної ситуації. Приміром, Податковий кодекс покликаний буде створити абсолютно нову і єдину систему податків і зборів. Проте коли ухвалять кодекс - невідомо, оскільки навіть в монолітній коаліції, яка діє сьогодні, до цих пір не можуть прийти до єдиної думки з основоположних питань оподаткування.
Краще, хоча і не набагато, є ситуація з Містобудівною кодексом. Хоч проект цього кодексу всього один, але його варто кардинально допрацювати, оскільки він представляє собою зібрання всіх НПА, що стосуються будівництва та земельних відносин. `Складається відчуття, що Містобудівна кодекс створений за принципом` copy & past `- автори скопіювали всі основні закони, що регулюють правовідносини у сфері будівництва, і не провели жодної систематизації`, - стверджує партнер юридичної фірми KPD Consulting В. Кисіль. Так, у проекті Містобудівного кодексу (ГРК) збереглася громіздкість процедури отримання дозвільної документації. Крім того, в земельному законодавстві, як і раніше відсутнє положення про передачу права на забудову, що викликає зайві проблеми на практиці і додаткові витрати часу та фінансів. Наприклад, якщо особа набула право на забудову на своїй ділянці і з тих чи інших причин ділянка була продана, то до покупця право на забудову не переходить, і йому потрібно заново проходити цілком всю процедуру отримання дозвільної документації.
Без землі продажу не буде
Слід звернути увагу на деякі важливі новели земельного законодавства та особливості їх застосування на практиці. Серед іншого, з недавніх пір згідно зі змінами до ЗК разом з продажем будинку автоматично переходить право власності і на земельну ділянку, що знаходиться під будинком. Що обіцяє це ріелторам, юристам та підприємцям? Безумовно, спрощення процедури, але в той же час і підвищення оподаткування. Збільшується в кілька разів ПДВ, тому що раніше необхідно було укладати два договори: про відчуження земельної ділянки та про продаж будівлі, наприклад. З них обкладався ПДВ тільки один договір. Така процедура дозволяла заощадити якщо не більшу частину виручки від продажу нерухомості, то половину - вже точно. Але тепер при продажу будови автоматично продається і земельну ділянку під будовою, обидва об`єкти будуть оцінюватися БТІ (будинок) та незалежним оцінювачем (ділянку). Крім переходу права власності, законодавець передбачив також і перехід права користування земельною ділянкою (наприклад, у разі оренди землі) при продажу будови.
Крім того, юристи клубу Ukrainian Real Estate Club вказують, що тепер продаж окремого об`єкта стала неможливою без присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташований об`єкт. Юрист компанії Salans Анжеліка Штукатурова пояснила, що раніше норми законодавства дозволяли продавати об`єкт нерухомості, не маючи певних документів на землю, на якій цей об`єкт розташований. Але на даний момент ситуація змінилася: `Поки не буде відведена земля, не присвоєно кадастровий номер земельній ділянці, відчуження окремого об`єкта неможливо`, - повідомила юрист. А що стосується процесу присвоєння кадастрового номера дільниці з окремо вартим об`єктом нерухомості, то всім девелоперам і юристам відомо, що процес цей тривалий і витратний.
Проте у всьому слід шукати позитивні сторони, і юристи, як ніхто інший, звикли їх відшукувати і схиляти на свою користь. Наприклад, окремі умільці від права розробили схему `радість юриста`, суть якої полягає в наступному. На земельній ділянці площею 10 га будуватися щось (наприклад, скажімо, туалет), і потім це щось реєструється як об`єкт нерухомості. При продажу об`єкта до покупця переходить і право власності (користування) на землю в 10 га. Така схема дозволяє знизити офіційну вартість операції до маленьких цифр і, природно, істотно скоротити витрати на податки. Але подейкують, що сьогоднішня влада більше не допустить таких маніпуляцій, хоча з юридичної точки зору вони цілком законні. Уряд зараз дуже відповідально підійшло до того, щоб кожна копійка цивільних доходів не могла пройти повз скарбницю. Що, в принципі, може змусити юристів проявити ще більші чудеса винахідливості.
Реєстрація оренди - в БТІ
Згідно зі змінами до Закону України `Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень` з 1 жовтня 2010 при укладанні договору оренди нерухомості право оренди буде реєструватися в БТІ. Крім того, відповідно до закону договору оренди, термін яких перевищує три роки, також підлягають обов`язковій реєстрації в БТІ. Однак така процедура повинна зберегтися лише до 1 січня 2012 року, після цього терміну буде проводитися тільки реєстрація права оренди, без договору.
Таким чином, якщо ви орендуєте квартиру на термін 3 роки і більше, то після 1 жовтня вам слід зареєструвати в БТІ право оренди нерухомості і договір оренди, а якщо термін менше 3-х років - то лише право оренди приміщення. Відповідно до Закону `Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень` реєстрація права оренди нерухомості в БТІ проводиться в термін не більше 14 днів з моменту подачі заяви про таку реєстрацію. Перелік документів, необхідних для проведення реєстраційного дії буде визначатися Кабміном.
Проте громадянам не обов`язково буде `шерстити` законодавство у пошуках нової постанови КМУ, оскільки в статті 15 Закону закріплено, що `орган державної реєстрації прав зобов`язаний надати до відома заявників інформацію про необхідний перелік документів для здійснення державної реєстрації прав`. Тому, коли вам потрібно буде зареєструвати право оренди нерухомості, слід просто звернутися в місцеве БТІ, де вам зобов`язані дати докладний перелік необхідних документів. Крім того, за відповідну дію вилучається держмито - оплата за послуги державної реєстрації у розмірі, який також буде визначатися Кабміном. При цьому держреєстратор має право відмовити в проведенні реєстраційного дії, якщо документи подані не в повному обсязі або з порушенням законодавчих вимог. У такому випадку держмито не повертається.
Ріелтори під ковпаком
Але й на цьому новинки законодавства не закінчуються. Бажаючи провести кожну копійку чесних громадян через бюджет, законодавець вирішив `моніторити` всі угоди з нерухомістю, сума яких перевищує 400 тис. грн. Ця норма закріплена у набрало чинності 21 серпня Законі `Про внесення змін до Закону України` Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, отриманих злочинним шляхом `. Тепер перелік професій, в обов`язки яких входить повідомляти Держфінмоніторингу про всі угоди своїх клієнтів, доповнився наступними посадами: нотаріуси, адвокати, юристи, бухгалтери, торгівці коштовностями, аудитори, організатори лотерей і ріелтори, крім вже існуючих `інформаторів` в особі банків, страхових компаній, бірж і т.д.
Тепер, звертаючись за допомогою до фахівців цих процесій, вам слід врахувати, що, якщо сума звичайної угоди перевищує 150000 грн. (Або якщо угода стосується нерухомості і перевищує 400 000 грн), вказані особи, наприклад ріелтори, зобов`язані будуть повідомити про це до Держфінмоніторингу. Щоправда, в законі сказано, що повідомляти слід тільки у разі `виникнення підозр про те, що кошти були отримані незаконним шляхом`, але ж обережність нових `інформаторів` може призвести до більш глобальним `звітам`. У будь-якому разі тепер кожному громадянину слід бути готовим до того, що, укладаючи угоду з нерухомістю на суму від 400 тис грн і більше, він повинен буде відзвітувати перед Держфінмоніторингом про джерела своїх коштів і обгрунтувати, що отримав їх чесним шляхом. А якщо Держфінмоніторингу все ж таки здасться, що гроші `відмиті` з сумнівних джерел, то державний орган має право призупинити операцію на термін до 7 днів і повідомити в правоохоронний орган, який вже і займеться фінансами `по повній програмі`.
Хочеться вірити, що це нововведення не відіб`ється негативно на чесних набувача майна, оскільки 400 000 грн. - Сума досить невелика для ринку нерухомості. Приміром, стільки коштує середня однокімнатна квартира в Києві. А звідси напрошується висновок, що під обов`язковий моніторинг потраплять покупці навіть `найдрібнішої` нерухомості. Ніхто не сховається від пильного ока закону?
Олена МИХАЙЛЕНКО
http://sug.kiev.ua/
ua
ru
