Прогнози про стабілізацію орендних ставок і вакантності в кінці 2009 року знайшли своє підтвердження в торговому та офісному сегменті; практично досяг своєї стабілізації складський сегмент. Багато фактів вказує на те, що `дно` фактично досягнуто і ринок з фази спаду починає переходити до фази пожвавлення, що має на увазі під собою скорочення частки незайнятих площ, початок одиничних нових будівництв і вкрай низький, але зростання орендних ставок у торговельному сегменті та високоякісному офісному сегменті (клас А і В +). Такі результати піврічного звіту по інвестиціях у комерційну нерухомість аналітиків компанії `Colliers International`, якими має в своєму розпорядженні ЛІГАБізнесІнформ.
Інвестори
Пул інвесторів залишався практично без змін у порівнянні з 2009 роком, проте в 2010 році гравці інвестиційного ринку налаштовані більш практично. Найістотнішим чинником стримуючим інвестиційну активність залишається не економічна ситуація і проблеми з позиковим фінансуванням, а відсутність високоякісного продукту на відкритому ринку. Це проблема існує з 2008 року, коли багато високоякісні активи були куплені, в тому числі і за форвардними угодами.
За рідкісним винятком, до уваги інвесторів пропонується партнерство в незавершених об`єктах з високим стадією готовності. З огляду на той факт, що сучасних інвесторів у першу чергу цікавить купівля стабільних грошових потоків, даний варіант розглядається одиничними компаніями, готовими взяти на себе відповідні ризики. Тим не менше, подібні переговори ведуться, і до кінця 2010 року цілком ймовірні нові партнерства з недобудованим об`єктів комерційної нерухомості. При цьому інвесторів у першу чергу цікавлять девелоперські проекти торгового сегменту в центральній частині міста, в другу - високоякісні офісні та готельні проекти; проекти в складському сегменті викликають менший інтерес.
Ставки капіталізації
В очах учасників ринку ризики подальшого зниження орендних ставок і простою приміщень істотно знизилися, що відбилося на обговорюваному рівні ставок капіталізації. Так, ставки капіталізації були скориговані з колишнього діапазону в 15,0-18,0% до 12,0-15,0% на 2010 рік.
Як і в 2009 році, в першому півріччі 2010 обговорювані ставки капіталізації продовжують грунтуватися на сприйнятті ринку його учасниками, а не на реальних трансакціях. Причиною є відсутність інвестиційних трансакцій у всіх сегментах комерційної нерухомості крім складського сегмента.
Позикове фінансування
Проектне фінансування залишається важкодоступним: крім того, що до розгляду приймаються в першу чергу вже споруджувані об`єкти високої стадії готовності або якісні проекти з готовою дозвільною документацією, від позичальника вимагається участь власного капіталу в розмірі 40-75% вартості проекту. Як правило, максимальні терміни пропонованих кредитів не перевищують 7 років при вартості позики 12-14% річних у доларах США. Крім того, банки (у першу чергу міжнародні) почали приділяти підвищену увагу праву власності на землю, віддаючи перевагу проектам, в яких земля знаходиться у власності позичальника.
Аналітики відзначають, що запропоновані умови не вигідні більшості девелоперів, які знаходять мінімально прийнятною вартість кредиту на рівні 10-11% на рік у доларах США і нижче. Тим не менше, все більша кількість банків готові приступити до обговорення своєї участі у фінансуванні проектів нерухомості, а ставки за кредитами продовжують знижуватися. Експерти не виключають, що до кінця 2011 року умови кредитування можуть наблизитися до докризового рівня, при якому максимальний термін кредитування досягав 10 років, вартість кредиту варіювалася в межах 8-12% річних у доларах США, а мінімальну участь власних коштів девелопера становило 25% вартості проекту.
Прогнози
• З огляду на кількість ведуться переговорів, до кінця 2010 року з високою ймовірністю можуть відбутися ще кілька інвестиційних трансакцій, як з об`єктами, що генерують грошові потоки, так і з проектами на різних стадіях девелопменту.
• Як і в 2009 році, найбільш поширеним способом залучення коштів для локальних девелоперів залишається продаж частини активів.
• Початок нового будівництва: ряд девелоперів з достатніми запасами власного капіталу завершили оптимізацію проектів і приступили до підготовки будівельних майданчиків.
http://biz.liga.net/
Інвестиції в комерційну нерухомість піднімаються з дна
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Ідентифікатор: 7796
