Договір оренди житлового приміщення (кімнати, квартири, будинку або частини будинку) повинен бути укладений тільки у письмовій формі (ст. 811 Цивільного Кодексу). Усна угода про наймання не спричиняє ніяких юридичних наслідків
Багато громадян, жителі столиці, не маючи у власності своєї даху над головою, змушені звертатися по допомогу до тих, хто готовий поділитися `надлишками` житла, правда, на небезвозмездной основі.
Найчастіше потребують в оренді житла звертаються до послуг ріелторських компаній, ось тільки в договорі найму (оренди) житла, не завжди вказуються всі необхідні умови. Зокрема, основні вимоги до такого договору передбачені гол. 59 ГК. Перш за все, договір оренди житлового приміщення (кімнати, квартири, будинку або частини будинку) повинен бути укладений тільки у письмовій формі (ст. 811 ЦК). Усна угода про наймання не спричиняє ніяких юридичних наслідків, хіба що визнання недійсності такого договору в судовому порядку. Важливо розуміти, що якщо орендарем є юридична особа, то вона має право використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦК). ГК подбав і про загальні права й обов`язки орендаря (мешканці). Стаття 815 ЦК передбачає, що орендар зобов`язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (так що виклик сантехніка або електрика лежить вантажем обов`язки на орендаря). Крім того, бажаючи поліпшити своє знімне житло, орендар повинен знати, що, згідно з ч. 2 ст. 815 ЦК, він не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди орендодавця.
Згідно зі ст. 819 ЦК, поточний ремонт житла, переданого в оренду, зобов`язаний здійснювати орендар, якщо інше не встановлено угодою сторін. А ось капітальний ремонт повинен проводити орендодавець (знову-таки, якщо інше не встановлено договором).
Зрозуміло, що основним обов`язком орендаря є своєчасна плата за житло, а також самостійне внесення плати за комунальні послуги, якщо інше не встановлено угодою сторін. Тому, укладаючи договір, обговоріть це умова, щоб уникнути неприємних сюрпризів, які не змусять себе чекати через місяць після вселення. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі оренди житла. Якщо ж законом встановлений максимальний розмір плати за користування жилим приміщенням, то плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. До речі, одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, якщо ви не домовитеся про це при укладанні договору або це вже встановлено законом (стосовно оренди житла, що перебуває у державній або комунальній власності). Як правило, термін внесення плати за орендоване житло встановлюється в договорі, в іншому випадку застосовується ч. 3 ст. 820 ЦК: `якщо термін внесення плати за користування житлом у договорі не встановлено, орендар вносить її щомісяця`. Якщо ви вселяється з сім`єю, то ч. 1 ст. 816 ГК вимагає зазначення в договорі осіб, які будуть проживати спільно з вами, а ви, у свою чергу, будете нести відповідальність перед орендодавцем за порушення умов договору особами, що проживають разом з вами.
Нарешті, про найголовніше - про термін договору найму житла. У відповідність до ст. 821 ЦК, договір найму укладається на строк, встановлений угодою сторін. Якщо у договорі строк не встановлений, то договір вважається укладеним на п`ять років. Більш того, орендар має переважне право на оренду житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Ця ж норма встановлює, що не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору оренди, орендодавець може запропонувати орендарю укласти договір на тих же або інших умовах чи попередити орендаря про відмову від укладення договору на новий термін. Якщо ж орендодавець не попередив орендаря, а орендар не звільнив приміщення, договір вважається укладеним на тих самих умовах і на той самий строк. А от якщо орендодавець відмовився від укладення договору на новий термін, але протягом одного року уклав такий договір з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на нього прав орендаря та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий термін. Прикладом таких збитків може стати ситуація, коли орендар був змушений укласти договір найму з іншим орендодавцем за ціною, що перевищує вартість попередньої оренди. Різниця в орендній платі між другим і першим договором і буде тими збитками, відшкодування яких орендар має право вимагати від попереднього орендодавця (в судовому порядку).
Що стосується припинення договору оренди житлового приміщення, то орендар має право за згодою інших осіб, що постійно з ним проживають, в будь-який час відмовитися від договору оренди, письмово повідомивши про це орендодавця за три місяці. У тому випадку, якщо орендар звільнив приміщення без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що не зміг укласти договір на таких самих умовах з іншою особою (зрозуміло, доведення буде проходити в судовому порядку) . Статтею 825 ГК передбачено й інші підстави для припинення (розірвання) договору найму житлового приміщення. У разі розірвання договору оренди не сподівайтеся, що вас виселять із займаного приміщення та переселять в інше. У відповідність до ст. 826 ГК, `у разі розірвання договору оренди житла орендар та інші особи, що проживають з ним разом, підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла`.
Як би там не було, всі названі права та обов`язки за наймом житла виникають тільки при укладанні письмового договору. Тому не забувайте домовитися з орендодавцем у письмовій формі.
Юлія ГАБДУЛЛІНА
http://sug.kiev.ua/
ua
ru
