Через рік-півтора квартири в Україну стануть набагато доступнішими. Принаймні, так стверджують чиновники. При цьому головну роль у здешевленні житлового `квадрату` зіграє зовсім не повернення іпотеки: цю місію покликаний виконати прийнятий нещодавно закон `Про регулювання містобудівної діяльності`. Даний документ функціональний, як `Хед-енд-шолдерс`. За ідеєю розробників, він а) знизить корупцію в галузі, б) скоротить ризик незаконних забудов, в) активізує будівництво і г) зменшить ціну житла.
Законопроект вже визнали революційним забудовники і розкритикували представники громадських організацій. А народ ... А що народ? Народу не важливо, `як`, головне - щоб працювало.
Реформаторський `півкроку`
Кризовий `прогин` будівельної галузі більше нагадує провал: вже третій рік в країні знижуються обсяги зданого в експлуатацію житла. Експерти взагалі стверджують, що торішні 4 млн. `квадратів` - це нижча точка будівництва висоток за весь час існування України.
Попит теж впав `нижче плінтуса`, при цьому ціни на квартири, трохи повагавшись в 2008-2009 рр.., Вперто стоять на своєму. Незважаючи на торішні обіцянки аналітиків, очевидно, що ні в Києві, ні в інших містах-мільйонниках `однушку` за $ 20 тис. купити неможливо. Хоча деякі забудовники негласно і йдуть на компроміс, пропонуючи в незавершених новобудовах ціну в $ 800-1000 за `квадрат`, це означає тільки одне: якщо до кризи середньостатистичному українцеві необхідно було збирати на квартиру мінімум 30 років, то сьогодні цей термін скоротився до 21 року (це якщо нічого не їсти).
Тому заява уряду про швидке здешевлення житла викликало непідробний інтерес у всієї бездомного або потребує поліпшення житлових умов громадськості. Не далі як позавчора на брифінгу прем`єр-міністр України Микола Азаров підкреслив, що для столиці рентабельною ціною житлового `квадрату` в готовому будинку цілком може бути 8 тис. грн. Для регіонів, отже, і того менше. Причому зниження цін можна чекати вже в 2012 році.
Головним чинником у лібералізації квартирного питання стане прийнятий минулого тижня закон `Про регулювання містобудівної діяльності`. `Фішок` у документі кілька. Не вдаючись в технічні подробиці, відзначу основні з них. По-перше, закон суттєво (з 93 до 23) зменшує кількість дозвільних процедур у будівництві. Деякі з них (наприклад, обов`язкова експертиза об`єктів 1-3 категорії - тобто, з простим інженерним рішенням і низьким ступенем ризику) скасовуються зовсім, деякі - будуть вирішуватися за принципом `мовчазної згоди`. Тим самим скорочується термін отримання всіх необхідних рішень: за прогнозами чиновників, на `ходіння по муках` замість двох років забудовник тепер буде витрачати не більше трьох місяців.
По-друге, документом вводиться в побут поняття `генерального плану міста` та `зонування територій`. Це означає, що раз на п`ять років чиновники на місцях колегіально із залученням громадськості будуть прописувати принципи забудови населеного пункту. Тобто на кожному вільному ділянці заздалегідь буде визначено, яке будівля, якої висоти, ширини і призначення тут можна побудувати. Подібний принцип, за словами експертів, давно і дуже успішно використовують розвинені країни, зводячи нанівець поняття `відкату` за виділення землі.
Багато забудовників вже назвали закон революційним і реформаторським. Цитата голови Української будівельної асоціації (УБА) Льва Парцхаладзе про те, що за допомогою нього корупція в галузі буде викоренена на 90%, а собівартість в будівництві - знижена на 10-20%, вже пройшла червоною ниткою у всіх вітчизняних ЗМІ. Згоден з експертом і голова `Ріелторської палати України` Олександр Бондаренко. `З урахуванням світового досвіду це, звичайно, не крок, а всього лише півкроку до цивілізованого будівельного ринку, - вважає він. - Тим не менше, закон суттєво обмежить свавілля чиновників при проходженні дозвільних процедур. Це спростить вхід будівельної компанії на ринок і підвищить конкуренцію , а підвищення конкуренції завжди веде до поліпшення якості і зниження ціни `.
Що нам варто ...
... Будинок побудувати? Зараз в Україні це обходиться у велику кількість грошей і в таке ж (якщо не більше) кількість нервових клітин девелоперам. Втім, оплачують цей матеріальний і моральний збиток покупці: як відомо, всі `додаткові` витрати поряд з прямими закладаються забудовником в кінцеву вартість `квадрата`. Отже, спробуємо проаналізувати, на яку суму норми прийнятого закону потенційно можуть здешевити хоча б собівартість будівництва житла.
Візьмемо умовний проект класичної `свічки` у будь-якому спальному районі будь-якого міста-мільйонника. Приблизні підрахунки собівартості будівельних робіт говорять про те, що при багатоповерховому будівництві навіть з використанням дорогого облицювальної цегли ціна `квадрата` навряд чи перевищить $ 500-550. Якщо спробувати `економити`, використовуючи сучасні технології і будівельні матеріали, можна знизити цю цифру до $ 300-350, практично не втрачаючи в якості. `Свічка` - це, як правило, 10-12 тис. кв. м житлових приміщень. Таким чином, в сумі собівартість одного будинку дорівнює $ 5 млн.
Перший етап, який необхідно подолати потенційному девелоперу, - це `вибивання` земельної ділянки під забудову на уподобаної території. За деякими відомостями, наприклад, київські землі (навіть ті, які поки що `гуляють під паром`) насправді вже давним-давно розписані на 20 років вперед. Очевидно, схожа ситуація спостерігається у всіх перспективних містах України. Таким чином, якщо девелопер знайде потрібні `краю`, слід бути готовим до виразу `подяки за сприяння`. До кризи така подяка була не маленькою: так, за землю під дві висотки на Троєщині чиновники негласно запитували суму в розмірі $ 1 млн. Тобто лише отримання ділянки автоматично підвищує собівартість будівництва на 10%.
Ця складова, за твердженням забудовників, відпаде при складанні генеральних планів забудови населених пунктів. `Сьогодні нікого не влаштовує хаотична забудова міст, яка можлива тому, що місцеві ради на свій розсуд приймають рішення щодо виділення земельних ділянок, - каже Лев Парцхаладзе. - А зонування максимально убезпечить місто від корумпованих чиновників та недобросовісних забудовників`.
Наступний етап - одержання дозволу на будівництво. Відомо, що сьогодні лише для того, щоб забити першу палю, інвестору і забудовнику потрібно обійти близько 100 інстанцій і отримати (в залежності від регіону) близько півтисячі підписів. При цьому чим більше кабінетів потрібно подолати, тим більше `внесків` потрібно залишити. Рівень `відрахувань` залежить від характеру і місця розташування ділянки, призначення об`єкта, швидкості підготовки документації і т.д., і т.п. Однак добути відомості про подробиці цього захопливого процесу під силу, мабуть, тільки співробітникам агентурної розвідки. Єдине, чим діляться бувалі забудовники, - що обсяг конвертів багатьма чиновниками вже визначається `на око`, а в сукупності `регулярні платежі` можуть підвищити собівартість будівництва на 15-30%.
Скорочення кількості дозвільних процедур, прописане в законі, розірве цю налагоджену ланцюжок. `Я б не став говорити про зниження корупції в галузі на 90%, але очевидно, що зі зменшенням кількості інстанцій, необхідних для відвідування, знизяться і розміри нелегальних внесків від забудовників`, - коментує Олександр Бондаренко.
Трохи більше інформації - про порядок введення об`єкта в експлуатацію. За деякими даними, до кризи за утвердження кожного квадратного метра в Харкові представники Державного будівельно-архітектурного контролю (ДАБК) запитували $ 20. Правда, це було не житлова будівля, а торговий центр, але тим не менше: у перерахунку навіть цієї цифри на взяті за основу 10 тис. кв. м отримуємо близько $ 250 тис. за весь будинок.
`За новими правилами введення об`єктів 1-3 категорії в експлуатацію буде проходити за декларативним принципом` мовчазної згоди `і при підписанні акту між замовником, генпідрядником, авторським наглядом і організацією, яка підключає технічні послуги. Це також вплине на собівартість будівництва`, - переконаний Лев Парцхаладзе.
Таким чином, лише поверхневий аналіз `вивільняє` з чиновницьких кишень порядку $ 1,5-2 млн. `непередбачених витрат` на зведення одного будинку. Це очевидний ресурс, який забудовник зможе а) пустити в нове будівництво або б) відняти від собівартості і тим самим знизити ціну квадратного метра при продажі.
Не вийти за рамки
Втім, деяким очевидне здається неймовірним. Наприклад, на початку поточного тижня паралельно з презентацією закону, яка проходила в УНІАН, громадські організації пікетували Адміністрацію президента з вимогою накласти вето на даний документ. Претензій було декілька. Серед головних: звуження предмета громадських обговорень (зараз громадськість може обговорювати навіть кабінку туалету біля ринку, а за новим законом предметом таких обговорень може бути тільки генеральний план забудови) та скасування обов`язкової екологічної експертизи для об`єктів будівництва.
Екологію я, мабуть, залишу екологам. А от у питанні громадських обговорень ситуація дуже неоднозначна. З одного боку, пікетувальники начебто й мають рацію: дійсно, знахабнілим бізнесменам від будівництва, які готові на п`ятачку між торговим центром і дитячим майданчиком звести висотку в центрі міста, потрібно давати по руках. З іншого боку, всім відомо, що левова частка так званих `громадських обговорень` в великих містах країни - не що інше, як бізнес для заповзятливих організаторів, з якого вони мають непоганий `шматок хліба` у вигляді добровільних відрахувань з тих же забудовників. Як говориться, `щоб не чіпали`.
Так що істина тут, напевно, лежить десь посередині. Однак, на жаль, по тілу закону є більш конструктивні заперечення. І пов`язані вони в основному з його `рамкового`. Як заявив заступник голови Комітету ВР з питань містобудування, будівництва та комунального господарства Ігор Лисов, який, власне, і презентував документ у Раді перед його прийняттям, `закон по суті рамковий, і велика частина конкретики віддана на врегулювання підзаконними актами`. За деякими даними, для його виконання необхідно розробити 26 постанов Кабміну, 17 наказів Мінрегіонбуду та 6 державних будівельних норм.
І ось тут є два ризики. По-перше, це може призвести до того, що після прийняття самого закону його практична реалізація почнеться не скоро. Можете вважати мене Глобою, але опір чиновницького апарату даного документа буде колосальним, оскільки всім сидячим на мішку з будівельних відрахувань функціонерам голосно чхати на ціну квадратного метра і на політику держави щодо забезпечення народу житлом.
По-друге, підзаконні акти не настільки відстежуються правоохоронцями закону, щоб в них неможливо було `протягнути` необхідні певному колу осіб правові норми. Як стверджує адвокат ЮФ `Василь Кісіль і Партнери` Ганна Сісецкая, детальний аналіз закону наштовхує на думку про відсутність правових підстав, які б передбачали ефективну дерегуляцію будівельної галузі. `Безперечно, дозвільні процедури у будівництві необхідно спрощувати, сприяючи забудовникам та інвесторам у реалізації будівельних проектів, але реформування має бути системним, грунтовним, зваженим і ні в якому разі не призвести до безладу і хаотичності процесів у будівельній галузі, яка переживає на сьогоднішній день не самі кращі часи `, - вважає вона.
Наприклад, відсутність у законі згаданої вище процедури проведення громадських слухань вже наштовхує на роздуми. Передбачається, що це питання буде врегульоване постановою Кабміну. І яким буде цей порядок - передбачити складно, тому говорити про те, що громадська думка буде належним чином враховуватися, поки немає підстав. Втім, як і стверджувати зворотне.
`Такий підхід, що виносить` проблемні аспекти `на рівень підзаконних нормативно-правових актів, збільшує перспективи вдалого завершення прийняття закону (підписання його президентом), однак при цьому залишає можливість` для маневру `шляхом включення умовно` революційних `положень у відповідні підзаконні нормативно- правові акти, - попереджає Ганна Сісецкая. - Цей підхід застосований до більшості значущих процедур: таких як визначення категорійності об`єктів, порядку видачі дозволу на виконання будівельних робіт, підготовчих робіт, оформлення та реєстрації декларацій на початок робіт та готовності до експлуатації, проведення експертизи містобудівної документації . Тобто Закон містить величезну кількість перспективних положень, що вимагають подальшої системної доробки на рівні підзаконних положень `.
Таким чином, відповідаючи на запитання, винесене в підзаголовок, можу сказати: здешевлення житла - вже не міф, але ще не реальність. Доробок є, залишилося його доробити.
Аліна ПОЛІЩУК
http://telegrafua.com/
Олена Сердюк для BAU.ua
Великим містам - великі генплани
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Ідентифікатор: 8439
